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Voici l'heure de l'économie du partage appliquée à la location de bureau. Des start-up mettent en relation les entreprises qui disposent d'espaces inutilisés, et les petites sociétés à la recherche d'une solution flexible. De son côté, l'américain WeWork fait passer le concept d'espace de coworking à l'ère industrielle.
Loyers trop chers, garanties demandées démesurées. La jeune entreprise ou le travailleur indépendant peut avoir des difficultés à se loger dans les grandes villes. Le bail commercial traditionnel ne répond pas à ses besoins de flexibilité et de souplesse. Et les propriétaires immobiliers restent inflexibles, faute d'assise financière suffisante ou d'absence de garanties bancaires demandées. Dans le même temps, plus de 3 millions de mètres carrés de bureaux restent inoccupés en moyenne rien qu'en Ile-de-France.
Pour corriger ce paradoxe, des start-up appliquent les principes de l'économie du partage à la location de bureau. Elles louent ces espaces inoccupés pour les redécouper sous forme de contrat de location assouplis, plus adaptés aux petites structures. Aux États-Unis, LiquidSpace, PivotDesk ou Sharedesk prospèrent sur ce créneau dans l'espoir de devenir le Airbnb de l'espace de travail.
En France, on trouve quelques jeunes pousses comme Bird Office (spécialisé dans la location de salles de réunion), Hub-Grade ou eWorky. Mais c'est surtout la startup française Bureauxapartager.com qui rencontre un joli succès. L'entreprise vise un chiffre d'affaires d'environ 5 millions d'euros cette année (contre 2 millions en 2015) après seulement quelques années d'activité.
Une formule flexible adaptée aux petites entreprises
Concrètement, la société démarche les entreprises pour leur louer leurs espaces inoccupés puis les redistribue sous forme, le plus couramment, de contrats de prestation de services au poste de travail. Sa place de marché, Bureauxapartager.com, met ensuite en relation l'ensemble des entreprises disposant d'espaces vacants et celles qui recherchent un lieu de travail. « Ces entreprises disposant de bureaux inoccupés représentent deux tiers de notre panel d'offres » précise Clément Alteresco fondateur de la start-up « Le tiers restant correspondant aux espaces proposés par les professionnels de l'immobilier partagé : espaces de coworking, incubateurs, centres d'affaires ».Le dispositif est gagnant-gagnant. Les entreprises rentabilisent ces surfaces inutilisées tout en gardant la possibilité de les récupérer rapidement. La start-up ou la petite société qui ne peut s'engager dans un bail commercial classique (9 ans), faute de visibilité sur son développement, y trouve une formule flexible plus conforme à ses besoins.
Plus emblématique, le parcours de la start-up américaine WeWork témoigne de l'engouement pour une nouvelle façon de louer des bureaux. Fondé en 2010 à New York, ce fournisseur d'espaces de coworking a posé son empreinte dans 29 villes réparties dans onze pays. Devenu l'un des chouchous des investisseurs, WeWork a levé 430 millions de dollars lors de son dernier tour de table ce qui a propulsé sa valorisation à hauteur de 16 milliards de dollars selon le Wall Street Journal. Reflet de ses ambitions sans limite, l'américain entend désormais bouleverser le marché de l'immobilier d'entreprise comme l'a fait Uber pour les taxis et Airbnb pour les hôtels.
WeWork arrivée prévue en France en 2017
Sa recette est simple mais efficace. WeWork contracte des baux de longue durée avec les propriétaires sur de larges concessions (souvent des immeubles entiers) pour négocier des tarifs avantageux. Elle aménage ensuite les espaces selon ses propres codes : l'atmosphère de ses locaux où figurent salles de jeux, patios ou encore des cabines de douches est plus proche de celle d'un loft que de celle d'un espace de travail traditionnel. L'esprit communautaire y est omniprésent.
Là encore, WeWork propose des formules d'abonnement mensuel souples où l'on peut louer un bureau mobile ou attribué, ou encore des espaces de travail aménagés pour des petites sociétés. Tout est compris, le wifi l'utilisation de l'imprimante et du téléphone mais aussi l'utilisation des salles de réunion, l'accès à tous les espaces WeWork dans le monde et aux conférences. Et même la bière pression ! « Cette facturation à l'usage est un gros avantage pour les petites sociétés qui savent ainsi à l'avance combien elles vont payer » analyse Flore Pradère, responsable recherche entreprises chez JLL France. Aux États-Unis, l'entreprise propose également des services annexes de facilités bancaires ou d'assurance santé. Une façon de draguer les indépendants et les professions libérales.
Son arrivée en France, prévue pour 2017, pourrait bouleverser le marché français. Les acteurs historiques de la location de bureau de courte durée comme le groupe Regus fourbissent déjà leurs armes. Ce dernier a lancé ses propres marques d'espaces de coworking, ThinkKora et Spaces, l'année dernière. La filiale de Bouygues immobilier Nextdoor vise également ce segment. La concurrence risque d'être féroce.
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